Какие у вас права как арендатора?

Каждый арендатор имеет два важных права: право на получение удовольствия от жизни и право на защиту от аренды. Где мы обсуждали первое право арендатора в связи с обязанности домовладельца, второй правый арендатор попал в отдельный блог про арендная защита. Поэтому в этом блоге будет обсуждаться еще один интересный вопрос: какие еще права есть у арендатора? Право на владение жизнью и право на защиту от аренды - не единственные права, которые арендатор имеет по отношению к домовладельцу. Например, арендатор также имеет право на ряд прав в контексте передачи собственности без перекрестной аренды и субаренды. Оба права последовательно обсуждаются в этом блоге.

Какие у вас права как арендатора?

Передача собственности не перекрестная аренда

Пункт 1 статьи 7: 226 Гражданского кодекса Нидерландов, который применяется к арендаторам жилых и коммерческих помещений, гласит следующее:

Передача собственности, к которой относится договор аренды (…) арендодателем, передает права и обязанности арендодателя из договора аренды на приобретателя".

Для арендатора эта статья означает, прежде всего, что передача права собственности на арендованное имущество, например, путем продажи арендодателем другому, не прекращает действие договора аренды. Кроме того, арендатор может предъявить иски к правопреемнику арендодателя теперь, когда этот правопреемник принимает на себя права и обязанности арендодателя. Что касается вопроса о том, какие именно претензии имеет арендатор, важно сначала установить, какие права и обязанности арендодателя переходят к его правопреемнику. Согласно пункту 3 статьи 7: 226 Гражданского кодекса, это, в частности, права и обязанности арендодателя, которые напрямую связаны с использованием арендуемого имущества за вознаграждение, подлежащее уплате арендатором, то есть арендную плату. Это означает, что претензии, которые арендатор может предъявить правопреемнику арендодателя, в принципе, касаются его двух наиболее важных прав: права на получение удовольствия от жизни и права на защиту от арендной платы.

Однако часто арендатор и домовладелец также заключают другие соглашения в договоре аренды в отношении другого содержания и записывают их в пунктах. Типичный пример - это положение о преимущественном праве арендатора. Хотя это не дает арендатору права на сдачу, это подразумевает обязательство арендодателя предложить: арендодатель сначала должен будет предложить арендованную недвижимость на продажу арендатору, прежде чем ее можно будет продать другому правопреемнику. Будет ли следующий домовладелец также связан этим пунктом по отношению к арендатору? С точки зрения прецедентного права это не так. Это предусматривает, что преимущественное право арендатора не связано напрямую с арендной платой, так что пункт, касающийся права покупки арендованной собственности, не переходит к правопреемнику арендодателя. Это отличается только в том случае, если это касается варианта покупки у арендатора, и сумма, которая должна периодически выплачиваться арендодателю, также включает элемент компенсации за окончательное приобретение.

Субаренда

Кроме того, статья 7: 227 Гражданского кодекса гласит следующее в отношении прав арендатора:

«Арендатор имеет право передать арендованное имущество в пользование, полностью или частично, кому-то другому, если только он не должен был предположить, что у арендодателя будут разумные возражения против использования этого другого лица».

В целом, из этой статьи ясно, что арендатор имеет право сдать в субаренду все или часть арендуемой собственности другому лицу. Однако с учетом второй части статьи 7: 227 Гражданского кодекса арендатор не может перейти в субаренду, если у него есть основания подозревать, что арендодатель будет возражать против этого. В некоторых случаях возражение арендодателя очевидно, например, если в договор аренды включен запрет на субаренду. В этом случае субаренда арендатором не допускается. Если арендатор все равно это сделает, взамен может быть наложен штраф. Этот штраф должен быть увязан с запретом на субаренду в договоре аренды и должен быть привязан к максимальной сумме. Например, таким образом можно запретить субаренду комнаты у Air B&B в договоре аренды, что часто и бывает.

В этом контексте статья 7: 244 Гражданского кодекса также важна для сдачи жилой площади в субаренду, в которой говорится, что арендатору жилой площади не разрешается сдавать в аренду всю жилую площадь. Это не относится к части жилого помещения, например к комнате. Другими словами, арендатор в принципе вправе частично сдать жилую площадь в субаренду другому. В принципе, субарендатор также имеет право остаться в арендуемой собственности. Это также относится к случаям, когда арендатор должен самостоятельно освободить арендуемую недвижимость. В конце концов, статья 7: 269 Гражданского кодекса Нидерландов предусматривает, что домовладелец будет продолжать субаренду в соответствии с законом, даже если основной договор аренды истек. Однако для целей этой статьи должны быть соблюдены следующие условия:

  • Независимое жилое пространство. Другими словами, жилое пространство с отдельным входом и собственными необходимыми удобствами, такими как кухня и ванная комната. Таким образом, только комната не рассматривается как самостоятельное жилое пространство.
  • Договор субаренды. Соглашение между арендатором и субарендатором, отвечающее требованиям договора аренды, как описано в статье 7: 201 Гражданского кодекса.
  • Договор аренды касается аренды жилой площади.. Другими словами, основное соглашение об аренде между арендатором и домовладельцем должно относиться к аренде и аренде помещения, к которому применяются правовые положения о жилой площади.

Если вышеуказанные положения не соблюдаются, субарендатор по-прежнему не имеет права требовать от арендодателя права остаться в арендованной собственности после расторжения основного договора аренды между арендатором и арендодателем, так что выселение также является неизбежно для него. Если субарендатор действительно соответствует условиям, он должен принять во внимание тот факт, что арендодатель может возбудить дело против субарендатора через шесть месяцев, чтобы добиться прекращения субаренды и эвакуации объекта аренды.

Как и жилая площадь, коммерческая площадь может быть сдана арендатором в субаренду. Но как субарендатор относится к арендодателю в этом случае, если арендатор не был уполномочен на это или должен освободить арендованное имущество? Для 2003 года существовало четкое различие: арендодатель не имел никакого отношения к субарендатору, потому что субарендатор имел только юридические отношения с арендатором. В результате субарендатор также не имел прав и, следовательно, иска к арендодателю. С тех пор закон изменился по этому поводу и предусматривает, что если основной договор аренды между арендатором и арендодателем заканчивается, арендатор должен позаботиться об интересах и положении субарендатора, например, присоединившись к субарендатору в судебном разбирательстве с арендодателем. домовладелец. Но если основной договор аренды все же будет расторгнут после судебного разбирательства, права субарендатора также прекратятся.

Вы арендатор и у вас есть вопросы по этому блогу? Тогда свяжитесь Law & More. Наши юристы являются экспертами в области арендного права и с радостью проконсультируют вас. Они также могут оказать вам юридическую помощь, если ваш спор об аренде закончится судебным разбирательством.

Поделиться
Law & More B.V.