Аренда бизнес площадей в период коронного кризиса

Весь мир в настоящее время переживает кризис в невообразимых масштабах. Это означает, что правительства также должны принимать чрезвычайные меры. Ущерб, который эта ситуация нанесла и будет продолжать причинять, может быть огромным. Дело в том, что в настоящее время никто не в состоянии оценить масштабы кризиса и его продолжительность. Независимо от ситуации, аренда коммерческих помещений все еще в силе. Это поднимает несколько вопросов. В этой статье мы хотели бы ответить на несколько вопросов, которые могут возникнуть у арендаторов или арендодателей коммерческих помещений.

Оплата аренды

Вам все еще нужно платить за квартиру? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств дела. В любом случае необходимо различать две ситуации. Во-первых, деловые помещения, которые больше не могут использоваться в деловых целях, такие как рестораны и кафе. Во-вторых, есть магазины, которые еще могут быть открыты, но сами решают закрыть свои двери.

Аренда бизнес площадей в период коронного кризиса

Арендатор обязан платить арендную плату на основании договора аренды. Если этого не происходит, это является нарушением договора. Теперь возникает вопрос, может ли быть форс-мажор? Возможно, в договоре аренды есть договоренности об обстоятельствах, при которых могут применяться форс-мажорные обстоятельства. Если нет, то применяется закон. Закон гласит, что существует непреодолимая сила, если арендатор не может нести ответственность за несоблюдение; другими словами, арендатор не виноват в том, что он не может заплатить за квартиру. Неясно, приводит ли невыполнение обязательств из-за коронавируса к форс-мажорным обстоятельствам. Поскольку прецедента для этого нет, трудно судить, каким будет результат в этом случае. Однако, что играет роль, так это часто используемый контракт ROZ (Real Estate Council) в этом типе арендных отношений. В этом договоре требование о снижении арендной платы исключается как стандартное. Вопрос в том, сможет ли арендодатель разумно отстаивать эту точку зрения в сложившейся ситуации.

Если арендатор решит закрыть свой магазин, ситуация будет иной. Тем не менее, в настоящее время нет никаких обязательств делать это, реальность такова, что посетителей меньше и, следовательно, меньше прибыли. Вопрос в том, должно ли это обстоятельство быть полностью за счет арендатора. Невозможно дать четкий ответ на этот вопрос, потому что каждая ситуация различна. Это должно оцениваться в каждом конкретном случае.

Неожиданные обстоятельства

Как арендатор, так и арендодатель могут ссылаться на непредвиденные обстоятельства. В целом экономический кризис ответственен за предпринимателя, хотя в большинстве случаев он может быть другим из-за коронного кризиса. Принимаемые правительством меры также могут быть приняты во внимание. Иск, основанный на непредвиденных обстоятельствах, дает суду возможность изменить или аннулировать договор аренды. Это возможно в том случае, если арендатор больше не может быть разумно привлечен к продолжению действия соглашения. Согласно парламентской истории, судья должен действовать сдержанно в этом вопросе. Мы также сейчас находимся в ситуации, когда суды также закрыты: поэтому будет нелегко быстро вынести решение.

Дефицит в арендуемой собственности

Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы или компенсации в случае недостатка. Недостаток состояния имущества или любое другое условие приводит к тому, что арендатор не имеет права на аренду, на которую имел право в начале действия договора аренды. Например, недостатком могут быть: дефекты конструкции, протекающая крыша, плесень и невозможность получить разрешение на эксплуатацию из-за отсутствия аварийного выхода. Суды, как правило, не стремятся судить, что существует обстоятельство, которое должно быть за счет домовладельца. В любом случае, плохой бизнес из-за отсутствия общественности не является обстоятельством, которое должно быть отнесено на счет арендодателя. Это часть предпринимательского риска. То, что также играет роль, - то, что во многих случаях арендованное свойство все еще может использоваться. Поэтому в качестве альтернативы больше ресторанов доставляют или подбирают себе еду.

Обязательство по эксплуатации

Большинство договоров аренды коммерческих помещений включают операционные обязательства. Это означает, что арендатор должен использовать арендованное коммерческое помещение. В особых случаях обязательство по эксплуатации может возникать из закона, но это не всегда так. Практически все владельцы коммерческих и офисных помещений используют модели ROZ. Общие положения, связанные с моделями ROZ, гласят, что арендатор будет использовать арендуемое пространство «эффективно, полностью, надлежащим образом и лично». Это означает, что на арендатора распространяются операционные обязательства.

До сих пор в Нидерландах нет общегосударственных мер, предписывающих закрытие торгового центра или офисного помещения. Однако правительство объявило, что все школы, заведения питания и питья, спортивные и фитнес-клубы, сауны, секс-клубы и кафе должны оставаться закрытыми по всей стране до дальнейшего уведомления. Если арендатор по распоряжению правительства обязан закрыть арендованное имущество, арендатор за это не несет ответственности. Это обстоятельство, которое в соответствии с текущей национальной ситуацией арендатор не должен привлекать к ответственности. Согласно общим положениям, арендатор также обязан следовать указаниям правительства. Как работодатель он также обязан обеспечивать безопасную рабочую среду. Это обязательство вытекает из того, что сотрудники не подвергаются риску заражения коронавирусом. В этих условиях арендодатель не может заставить арендатора действовать.

Из-за медицинского обслуживания персонала и / или клиентов, мы видим, что сами арендаторы также решают добровольно закрыть арендуемую собственность, даже если они не были проинструктированы правительством. В нынешних обстоятельствах мы считаем, что арендодатели не смогут подать иск о выполнении обязательства, выплате штрафов или возмещении убытков. Исходя из рациональности и справедливости, а также обязательства по максимально возможному ограничению ущерба со стороны арендатора, нам трудно представить, что арендодатель будет возражать против (временного) закрытия.

Различное использование арендованного имущества

Рестораны и бары в настоящее время закрыты. Однако по-прежнему разрешено собирать и доставлять еду. Однако договор аренды в большинстве случаев предусматривает строгую целевую политику; что отличает от ресторана. В результате арендатор может действовать вопреки договору аренды и - возможно - лишиться штрафов.

В сложившейся ситуации каждый обязан максимально ограничить свой ущерб. При переключении на функцию получения / доставки арендатор соответствует. В этих обстоятельствах трудно при всей разумности отстаивать точку зрения, что это противоречит договорной цели. На самом деле, арендодатель, скорее всего, будет претендовать на арендатора, если арендатор не делает все от него зависящее, чтобы его бизнес работал, чтобы иметь возможность платить арендную плату.

Заключение

Другими словами, каждый обязан максимально ограничить свой ущерб. Правительство уже объявило о далеко идущих мерах по оказанию помощи предпринимателям и снижению их финансового давления. Рекомендуется использовать возможности этих мер. Если арендатор отказывается это сделать, может оказаться сложным передать убытки арендодателю. Это также относится и наоборот. Между тем, политики также призвали арендодателей смягчить арендную плату в течение предстоящего периода, чтобы риск был распределен.

Хотя арендатор и арендодатель имеют договорные отношения друг с другом, и принцип «сделка есть сделка». Мы рекомендуем поговорить друг с другом и посмотреть на возможности. Арендатор и арендодатель могут встретиться друг с другом в это исключительное время. Хотя арендатор не имеет дохода из-за закрытия, расходы арендодателя также продолжаются. В интересах всех, чтобы оба предприятия выжили и преодолели этот кризис. Таким образом, арендатор и арендодатель могут договориться о том, что арендная плата будет временно выплачена частично, а недостача будет устранена, когда будут вновь открыты коммерческие помещения. Мы должны помогать друг другу, где это возможно, и, кроме того, арендодатели не получают выгоду от обанкротившихся арендаторов. В конце концов, новый арендатор не так легко найти в эти времена. Какой бы выбор вы ни сделали, не принимайте поспешных решений и позвольте нам проконсультировать вас о возможностях.

Контакты

Поскольку текущая ситуация настолько непредсказуема, мы можем представить, что это может вызвать у вас много вопросов. Мы внимательно следим за развитием событий и будем рады держать вас в курсе последних событий. Если у вас есть какие-либо вопросы по этой статье, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к юристам Law & More.

Поделиться