Аренда защиты

Когда вы снимаете жилье в Нидерландах, вы автоматически получаете право на защиту от аренды. То же самое касается ваших соарендаторов и субарендаторов. В принципе, защита арендной платы включает два аспекта: защиту арендной платы и защиту арендной платы от расторжения договора аренды в том смысле, что арендодатель не может просто расторгнуть договор аренды. Хотя оба аспекта защиты арендной платы применимы к арендаторам социального жилья, это не относится к арендаторам жилья в бесплатном секторе. В этом блоге обсуждается, какая защита арендной платы является предметом обсуждения, когда и что именно влечет за собой защита арендной платы или защита арендной платы в контексте прекращения аренды. Но сначала в этом блоге обсуждается условие, называемое жилым пространством, для общего применения защиты аренды.

Аренда защиты Изображение

Площадь

Для применения правовых норм, касающихся защиты арендной платы, в первую очередь необходимо учитывать жилую площадь. В соответствии со статьей 7: 233 Гражданского кодекса Нидерландов под жилой площадью следует понимать построенное недвижимое имущество, поскольку оно сдается в аренду как отдельный или автономный дом, караван или стоянка, предназначенная для постоянного проживания. Таким образом, в целях защиты арендной платы не проводится никакого дальнейшего различия между арендаторами независимого или автономного жилья.

Концепция жилого пространства также включает в себя недвижимые принадлежности, другими словами, объекты, которые по своей природе неразрывно связаны с домом, домом на колесах или участком или являются его частью на основании договора аренды. В комплексе жилых помещений это могут быть, например, лестничные клетки, галереи и коридоры, а также центральные сооружения, если они обозначены в контракте как помещения, не носящие общественного характера.

Однако в смысле статьи 7: 233 Гражданского кодекса Нидерландов жилой площади нет, если это касается:

  • краткосрочное использование жилой площади; Так ли это, определяется в зависимости от характера использования, например, в качестве дома для отдыха или обменного пункта. В этом смысле короткая продолжительность относится к использованию, а не к согласованному времени;
  • зависимое жилое пространство; это тот случай, если дом сдается вместе с коммерческими помещениями; в этом случае дом является частью арендуемой деловой площади, так что к дому применяются не жилищные условия, а положения, касающиеся деловой площади;
  • плавучий дом; это явление, которое не соответствует юридическому определению статьи 7: 233 Гражданского кодекса Нидерландов. Такой дом обычно нельзя рассматривать как недвижимое имущество, потому что он не имеет прочной связи с землей или берегом.

Защита цен на аренду

Если условия жилой площади, описанные выше, были выполнены, арендатор в первую очередь будет пользоваться защитой арендной платы. В этом случае применяются следующие отправные точки:

  • соотношение между качеством, в том числе местонахождением арендуемого жилья, и арендной платой, которая должна быть уплачена за него, должно быть разумным;
  • арендатор имеет возможность в любое время получить оценку начальной арендной платы от арендного комитета; это возможно только в течение 6 месяцев после начала аренды; решение арендной комиссии является обязательным, но может быть передано в районный суд для пересмотра;
  • арендодатель не может продолжать неограниченное повышение арендной платы; К повышению арендной платы применяются особые законодательные ограничения, такие как максимальный процент увеличения арендной платы, определяемый министром;
  • законодательные положения, касающиеся защиты арендной платы, являются императивными, т.е. домовладелец не может отклоняться от них в договоре аренды в ущерб арендатору.

Кстати, изложенные принципы распространяются только на арендатора социального жилья. Это жилая площадь, которая относится к регулируемому сектору аренды и поэтому должна отличаться от жилой площади, которая принадлежит либерализованному или бесплатному сектору аренды. В случае либерализованного или бесплатного жилья арендная плата настолько высока, что арендатор больше не имеет права на получение субсидии на аренду и, следовательно, выходит за рамки защиты закона. Граница между либерализованным и социальным жильем составляет примерно 752 евро в месяц. Если согласованная арендная цена превышает эту сумму, арендатор больше не может полагаться на принципы, описанные выше, потому что тогда это касается аренды либерализованного жилья.

Арендная защита от расторжения договора аренды

Однако при применении другого аспекта защиты арендной платы не проводится различия между арендаторами социального и либерализованного жилья. Другими словами, это означает, что каждый арендатор жилой площади в значительной степени и автоматически защищен от расторжения договора аренды в том смысле, что арендодатель не может просто аннулировать договор аренды. В этом контексте клиент особо защищен, потому что:

  • прекращение действия арендодателем не приводит к прекращению договора аренды в соответствии со статьей 7: 272 Гражданского кодекса Нидерландов; в принципе, домовладелец должен сначала попытаться расторгнуть договор аренды по взаимному согласию. Если это не сработает и арендатор не согласен с расторжением договора, расторжение договора арендодателя не приведет к прекращению действия договора аренды. Это означает, что договор аренды остается в силе, и домовладелец должен подать иск о расторжении договора аренды в районный суд. В этом случае договор аренды не прекратится до тех пор, пока суд не вынесет безотзывное решение по иску арендодателя о расторжении договора.
  • с учетом статьи 7: 271 Гражданского кодекса Нидерландов домовладелец должен указать причину расторжения; если арендодатель собирается расторгнуть договор аренды, он должен выполнить формальности вышеупомянутой статьи Гражданского кодекса. Помимо срока уведомления, важной формальностью в этом контексте является основание для прекращения действия. Таким образом, арендодатель должен указать одно из оснований для прекращения действия в своем уведомлении о прекращении, как указано в статье 7: 274, параграф 1 Гражданского кодекса Нидерландов:
  1. арендатор не вел себя как хороший арендатор
  2. это касается аренды на фиксированный срок
  3. арендодателю срочно нужна арендуемая для собственных нужд
  4. арендатор не согласен с разумным предложением заключить новый договор аренды
  5. арендодатель хочет реализовать землепользование на сдаваемой в аренду земле в соответствии с действующим планом зонирования
  6. интересы арендодателя при прекращении аренды перевешивают интересы арендатора при продолжении аренды (в случае аренды арендодателем)
  • договор аренды может быть расторгнут только судьей по основаниям, изложенным в статье 7: 274 параграфе 1 Гражданского кодекса Нидерландов.; Вышеупомянутые основания являются исчерпывающими: то есть, если судебное разбирательство ведется в судах, расторжение договора аренды по другим основаниям невозможно. Если одно из вышеупомянутых оснований действительно возникает, суд также должен удовлетворить иск арендатора о прекращении действия. В таком случае, следовательно, нет места для (дальнейшего) взвешивания интересов. Однако в этом пункте действует исключение в отношении основания прекращения срочного личного пользования. Когда иск будет удовлетворен, суд также определит время выселения. Однако, если требование арендодателя о расторжении договора будет отклонено, соответствующий договор аренды не может быть расторгнут им снова в течение трех лет.

Закон о движении на рынке аренды

Ранее защита арендной платы на практике вызывала много критики: защита арендной платы зашла бы слишком далеко, и есть больше домовладельцев, которые хотели бы сдавать дом в аренду, если бы защита арендной платы была не такой строгой. Законодатель оказался чутким к этой критике. По этой причине законодатель решил ввести этот закон с 1 июля 2016 года - Закон о передаче рынка аренды. С этим новым законом защита арендатора стала менее строгой. В контексте этого закона это самые важные изменения:

  • для договоров аренды в отношении независимой жилой площади на два года или менее и для договоров аренды в отношении несамостоятельной жилой площади на пять лет или менее, домовладелец может арендовать без защиты арендной платы. Это означает, что договор аренды заканчивается в силу закона после согласованного срока и не должен расторгаться арендодателем, как раньше.
  • С введением контрактов с целевыми группами домовладельцу стало проще расторгнуть договор аренды жилья, предназначенного для определенной целевой группы, например студентов. Если арендатор больше не принадлежит к определенной целевой группе и может, например, больше не считаться студентом, арендодатель сможет продолжить расторжение договора по причине срочного личного использования более легко и быстрее.

Вы арендатор и хотите знать, на какую защиту от аренды вы имеете право? Вы домовладелец, который хочет расторгнуть договор аренды? Или у вас есть другие вопросы по этому блогу? Тогда свяжитесь Law & More. Наши юристы являются экспертами в области арендного права и с радостью проконсультируют вас. Они также могут оказать вам юридическую помощь, если ваш спор об аренде приведет к судебному разбирательству.

Поделиться