Обязанности домовладельца

Договор аренды имеет разные аспекты. Важным аспектом этого является домовладелец и его обязательства по отношению к арендатору. Отправной точкой в ​​отношении обязательств арендодателя является «удовольствие, которое арендатор может рассчитывать на основании договора аренды». Ведь обязанности арендодателя тесно связаны с правами арендатора. Конкретно эта отправная точка означает две важные обязанности для арендодателя. Прежде всего, обязательство статьи 7: 203 BW сделать объект доступным для арендатора. Кроме того, к домовладельцу применяется обязательство по содержанию или, другими словами, регулирование недостатков в статье 7: 204 Гражданского кодекса Нидерландов. Что именно означают обе обязанности арендодателя, будет последовательно обсуждаться в этом блоге.

Обязанности арендодателя Image

Предоставление сдачи в аренду

Что касается первого основного обязательства арендодателя, статья 7: 203 Гражданского кодекса Нидерландов предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендуемое имущество арендатору и оставить его в объеме, необходимом для согласованного использования. Согласованное использование касается, например, аренды:

  • (независимая или автономная) жилая площадь;
  • бизнес-пространство в смысле торговых площадей;
  • другие коммерческие помещения и офисы, как описано в Статье 7: 203a BW

В договоре аренды важно четко указать, какое использование было согласовано сторонами. В конце концов, ответ на вопрос о том, выполнил ли арендодатель свои обязательства, будет зависеть от того, что стороны указали в договоре аренды в отношении пункта назначения арендуемой собственности. Поэтому важно не только указать место назначения или, по крайней мере, использование в договоре аренды, но и более подробно описать, что арендатор может ожидать на его основе. В данном контексте это касается, например, основных средств, необходимых для использования арендуемой собственности определенным образом. Например, для использования здания в качестве торгового помещения арендатор может также оговорить наличие прилавка, фиксированных полок или перегородок, а также совершенно другие требования к арендуемому пространству, например, предназначенному для хранения макулатуры или металлолома. может быть установлен в этом контексте.

Обязательство по содержанию (расчет по умолчанию)

В контексте второго основного обязательства арендодателя статья 7: 206 Гражданского кодекса Нидерландов предусматривает, что арендодатель обязан устранять дефекты. Что следует понимать под дефектом, более подробно разъясняется в статье 7: 204 Гражданского кодекса: дефект - это состояние или характеристика имущества, в результате которого имущество не может обеспечить арендатору того удовольствия, которое он может ожидать от основа договора аренды. В этом отношении, по мнению Верховного суда, пользование включает больше, чем просто состояние арендуемой собственности или ее материальных ценностей. Другие обстоятельства, ограничивающие пользование, также могут составлять недостаток по смыслу статьи 7: 204 BW. В этом контексте рассмотрите, например, ожидаемую доступность, доступность и внешний вид арендуемой собственности.

Хотя это широкий термин, охватывающий все обстоятельства, которые ограничивают удовольствие арендатора, ожидания арендатора не должны превышать ожиданий среднего арендатора. Другими словами, это означает, что арендатор не может ожидать большего, чем недвижимость в хорошем состоянии. Кроме того, в соответствии с прецедентным правом, разные категории объектов аренды будут повышать свои собственные ожидания.

В любом случае дефект отсутствует, если объект аренды не приносит арендатору ожидаемого удовольствия в результате:

  • обстоятельство, приписываемое арендатору по вине или риску. Например, незначительные дефекты сдаваемого в аренду имущества с учетом распределения юридических рисков ложатся на счет арендатора.
  • Обстоятельство, касающееся лично арендатора. Это может включать, например, очень низкий предел толерантности к нормальному шуму от других арендаторов.
  • Фактические неудобства со стороны третьих лиц, такие как шум транспорта или шум с террасы рядом с арендуемой недвижимостью.
  • Утверждение без фактического нарушения, то есть ситуация, в которой, например, сосед арендатора только заявляет, что имеет право проезда через сад арендатора, фактически не используя его.

Санкции при нарушении арендодателем основных обязательств

Если арендодатель не может предоставить арендатору арендованное имущество вовремя, полностью или вообще, то со стороны арендодателя имеется недостаток. То же самое применимо, если есть дефект. В обоих случаях недостаток влечет за собой санкции для арендодателя и дает арендатору ряд полномочий в этом контексте, таких как требование:

  • соблюдение. Затем арендатор может потребовать от арендодателя предоставить арендованное имущество вовремя, полностью или вообще, или устранить дефект. Однако до тех пор, пока арендатор не требует от арендодателя ремонта, арендодатель не может исправить дефект. Однако, если средство правовой защиты невозможно или необоснованно, арендодатель не обязан этого делать. Если, с другой стороны, арендодатель откажется от ремонта или не сделает это вовремя, арендатор может устранить дефект самостоятельно и вычесть соответствующие расходы из арендной платы.
  • Снижение арендной платы. Это альтернатива для арендатора, если арендованная недвижимость не предоставляется арендодателем вовремя или полностью или если имеется дефект. Снижение арендной платы должно быть заявлено в суде или комиссии по оценке арендной платы. Претензию необходимо подать в течение 6 месяцев после того, как арендатор сообщил домовладельцу о дефекте. С этого момента также вступает в силу снижение арендной платы. Однако, если арендатор допустит истечение этого срока, его право на снижение арендной платы будет уменьшено, но не истечет.
  • Расторжение договора аренды, если из-за отсутствия арендной платы пользоваться им невозможно. Если дефект, который арендодатель не должен исправлять, например, потому что исправление невозможно или требует затрат, которых нельзя разумно ожидать от него в данных обстоятельствах, но при этом удовольствие, на которое арендатор мог рассчитывать, совершенно невозможно, как арендатор, так и арендодатель расторгает договор аренды. В обоих случаях это может быть сделано путем внесудебного заявления. Однако часто не все стороны соглашаются с роспуском, поэтому судебное разбирательство все еще необходимо.
  • Компенсация. Эта претензия предъявляется арендатору только в том случае, если недостаток, например наличие дефекта, также может быть отнесен на счет арендодателя. Это имеет место, например, если дефект возник после заключения договора аренды и может быть отнесен на счет арендодателя, потому что, например, он не выполнил достаточного технического обслуживания арендуемой собственности. Но также, если определенный дефект уже присутствовал при заключении договора аренды и арендодатель знал об этом в то время, он должен был знать об этом или сообщить арендатору, что арендуемая недвижимость не имеет дефекта.

Вы как арендатор или домовладелец участвуете в споре о том, отвечает ли арендодатель условиям? Или вы хотите узнать больше, например, о применении санкций в отношении арендодателя? Тогда свяжитесь Law & More. Наши юристы по недвижимости являются экспертами в области арендного права и будут рады предоставить вам юридическую помощь или совет. Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или домовладельцем, на Law & More мы используем индивидуальный подход и вместе с вами рассмотрим вашу ситуацию и определим (дальнейшую) стратегию.

Поделиться